Comment fixer le loyer de son logement ?

Quelles règles s’appliquent à votre logement ?

Pour fixer le loyer, partez des logements comparables puis vérifiez les limites légales avant de retenir un montant hors charges. Le prix demandé dans le quartier n’est pas nécessairement celui que vous pouvez appliquer. Votre mensualité de crédit ou votre objectif de rendement ne justifie pas un dépassement.

Ce guide concerne la première location et la relocation d’un logement privé, vide ou meublé, utilisé comme résidence principale en France métropolitaine. Pour replacer cette décision dans votre projet, consultez les étapes pour mettre son appartement en location.

Deux dispositifs peuvent se cumuler. L’encadrement de l’évolution limite la hausse entre deux locataires en zone tendue. L’encadrement local du niveau impose, dans certains territoires, un plafond au loyer de base. Vérifiez votre adresse et la date du bail avec les outils officiels, plutôt qu’avec une ancienne liste de villes.

Un changement de propriétaire ne transforme pas une relocation en première location. Réunissez donc l’historique locatif lors d’un achat. Si le logement relève d’une convention ou d’un engagement fiscal, contrôlez aussi les plafonds inscrits dans les documents correspondants.

Comment estimer un loyer cohérent avec le marché ?

Une estimation utile compare des logements que le même candidat pourrait réellement choisir. Une moyenne à l’échelle d’une ville mélange souvent des quartiers, des surfaces et des prestations très différents. Commencez dans votre environnement proche, puis élargissez seulement si les références sont trop rares.

• Même secteur, avec une accessibilité comparable aux transports, commerces et services.

• Location vide ou meublée identique, nombre de pièces et surface habitable proches.

• État intérieur, luminosité, étage et présence d’un ascenseur comparables.

• Équipements et annexes identifiés séparément, notamment balcon, stationnement ou cave.

• Performance énergétique et mode de chauffage pris en compte dans la comparaison.

Ramenez les références à une même base mensuelle hors charges. Un montant charges comprises ne se compare pas directement à un montant hors charges. Utilisez le prix au mètre carré comme repère, sans lui faire remplacer l’analyse du logement.

Les annonces montrent des prix demandés, pas nécessairement des loyers acceptés. Conservez leur date et écartez les doublons. Complétez votre recherche avec les données d’un observatoire local des loyers lorsqu’elles sont disponibles ou des références documentées de professionnels. Examinez leur périmètre et leur période d’observation.

1. Constituez un petit ensemble de références réellement comparables.

2. Séparez loyer, charges et prestations pour rendre les montants comparables.

3. Écartez les biens atypiques et expliquez les différences restantes.

4. Retenez une fourchette, puis choisissez un montant compatible avec les limites légales.

Ne transposez pas automatiquement un tarif de location vide à une location meublée. Comparez les deux marchés séparément. Si votre formule n’est pas encore arrêtée, le guide location vide ou meublée vous aide à choisir avant de rechercher vos références.

Quel montant pouvez-vous réellement demander ?

Repartir de l’ancien loyer en relocation

En zone tendue, si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois, le dernier loyer est normalement la limite de départ. Pour un logement non soumis au gel énergétique, une actualisation par l’IRL peut être possible si aucune révision n’a eu lieu dans les 12 derniers mois. Des travaux admissibles ou une sous-évaluation manifeste ouvrent aussi des exceptions encadrées, pas une hausse libre.

Avant d’invoquer une exception, réunissez ses justificatifs et faites contrôler ses conditions. Une remise en peinture ne suffit pas à autoriser n’importe quelle hausse. Le dispositif actuel d’encadrement de l’évolution couvre les contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.

Calculer le plafond local du loyer de base

Consultez l’outil officiel local et l’arrêté applicable à la signature. Renseignez exactement le secteur, le type de location, le nombre de pièces et l’époque de construction. Le loyer de référence est le repère central. Le loyer de référence majoré est le plafond du loyer de base. Multipliez son montant au mètre carré par la surface habitable.

Un complément suppose un loyer de base au plafond et des caractéristiques particulières de localisation ou de confort. Il doit être justifié dans le bail. Il est notamment interdit pour un DPE F ou G, des signes d’humidité ou une installation électrique dégradée. Ce n’est pas un supplément automatique.

Ne pas confondre gel du loyer et interdiction de louer

En métropole, le gel des loyers F et G interdit notamment d’augmenter le montant entre deux locataires, même hors zone tendue. La décence énergétique est une autre question. Pour une nouvelle location, un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025. L’interdiction s’étendra à la classe F le 1er janvier 2028.

Vérifiez le classement et la validité du DPE avant de poursuivre. Le guide sur les diagnostics obligatoires pour louer un logement vous aide à préparer le dossier. Un loyer réduit ne rend pas un logement non décent louable.

Comment distinguer loyer et charges ?

Le loyer rémunère l’occupation du logement. Les charges récupérables correspondent à certaines dépenses supportées par le bailleur puis récupérées auprès du locataire, par exemple l’eau ou l’entretien courant des parties communes. Toutes les dépenses de copropriété ne sont pas récupérables.

En location vide classique hors colocation, les provisions donnent lieu à une régularisation annuelle. En meublé, le bail peut prévoir des provisions ou un forfait. Certaines colocations vides permettent aussi un forfait. Celui-ci ne donne pas lieu à un complément ou à une régularisation ultérieure.

• Identifiez la part récupérable des dépenses à partir des décomptes et justificatifs.

• Pour les provisions, utilisez les dépenses antérieures et le budget prévisionnel.

• Inscrivez le montant et le mode de règlement dans le bail.

• Pour un forfait, retenez un montant proportionné aux charges concernées.

N’augmentez pas artificiellement les charges pour compenser un loyer plafonné. Distinguez aussi les dépenses que le locataire paiera directement. Un montant charges comprises ne signifie pas que tous ses abonnements et consommations sont inclus.

Que faire figurer dans l’annonce et le bail ?

Votre annonce et votre bail doivent décrire la même décomposition financière. Préparez une fiche unique pour éviter qu’un montant hors charges soit présenté ailleurs comme charges comprises.

• Dans l’annonce, indiquez le total mensuel et la mention charges comprises lorsqu’elle s’applique.

• Détaillez les charges et leur mode de règlement, ainsi que le dépôt de garantie demandé.

• En encadrement local, affichez le loyer de base, le plafond majoré et l’éventuel complément sous les libellés requis.

• Ajoutez les informations sur la surface, la localisation, le caractère meublé et la performance énergétique.

En encadrement local, la mention Zone soumise à encadrement des loyers précède les montants spécifiques. Le total mensuel doit être affiché en caractères plus grands que ceux du loyer de base, du plafond majoré et du complément.

Dans le bail, renseignez le loyer, ses modalités de paiement et les charges. Mentionnez le dernier loyer si le précédent locataire est parti depuis moins de 18 mois. Ajoutez, lorsque le régime l’exige, les références locales et les justifications du complément.

Conservez le précédent bail, l’historique des révisions, le DPE, vos références comparatives, le calcul du plafond local et les justificatifs d’une éventuelle exception. Une fois ces éléments arrêtés, vous pouvez préparer le contrat avec DOORA DOORA.

Votre checklist avant de publier l’annonce

Sources et références

Service Public — En quoi consiste l’encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?

ANIL — Encadrement de l’évolution des loyers en zones tendues à compter du 1er août 2026

Service Public — Charges à payer par le locataire

Service Public — Logement à louer : que doit indiquer l’annonce immobilière ?