Mettre son appartement en location : les étapes pour commencer

Commencer par le logement, pas par l’annonce

Pour mettre son appartement en location, vérifiez d’abord qu’il peut être loué, choisissez entre vide et meublé, puis préparez les diagnostics et les conditions financières. Vous pourrez ensuite publier l’annonce, examiner les candidatures, signer le bail et organiser l’entrée du locataire.

Cette démarche concerne un appartement loué comme résidence principale avec un bail classique, par un propriétaire particulier. Avant de fixer une date d’entrée, prévoyez le temps nécessaire aux travaux, aux diagnostics et aux éventuelles formalités locales. Un logement propre n’est pas nécessairement un logement prêt à louer.

1. Vérifier que votre appartement peut être loué

Vous devez fournir un logement décent : surface suffisante, sécurité, équipements essentiels, ventilation et absence de nuisibles. En métropole, il doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable de 20 m³. Le règlement sanitaire départemental peut être plus restrictif.

• Contrôlez les fenêtres, les garde-corps, les infiltrations et la ventilation.

• Testez le chauffage, l’eau chaude, les sanitaires et les équipements électriques.

• Traitez les problèmes d’humidité et toute infestation avant l’entrée.

• Consultez le règlement de copropriété pour vérifier la destination de l’immeuble et les règles d’usage.

• Demandez à la mairie ou à l’intercommunalité si l’adresse relève d’un permis de louer ou d’une déclaration de mise en location.

Une autorisation préalable doit être obtenue avant la mise en location lorsqu’elle est exigée. Une déclaration relève d’une autre procédure. Ne confondez pas ces dispositifs : demandez le périmètre applicable et les démarches au service local compétent avant de signer.

2. Choisir entre location vide et meublée

Décidez avant de rédiger l’annonce. En location vide, le locataire apporte son mobilier. En meublé, vous fournissez les éléments permettant de dormir, manger et vivre normalement. Quelques meubles laissés sur place ne suffisent pas à respecter la liste réglementaire.

Pour un meublé, contrôlez notamment la literie, l’occultation des chambres, les appareils de cuisson, le réfrigérateur avec congélation adaptée, la vaisselle, les ustensiles, la table, les sièges, les rangements, les luminaires et le matériel d’entretien. Testez les appareils et prévoyez leur remplacement lorsqu’ils deviennent inutilisables.

Le choix du meublé implique aussi des formalités de début d’activité. Identifiez-les avant de commencer, même si vous confiez ensuite vos déclarations à un professionnel. Les régimes fiscaux ne sont pas détaillés ici.

3. Préparer les diagnostics et fixer le loyer

Rassemblez les diagnostics avant l’annonce : le DPE fournit les informations énergétiques à afficher. Ne réutilisez pas automatiquement le dossier reçu lors de votre achat. Vérifiez que les documents correspondent à la location, au logement actuel et qu’ils sont encore valides.

• DPE valide, avec l’éventuelle attestation officielle de mise à jour de l’étiquette.

• Constat de risque d’exposition au plomb pour un logement construit avant 1949.

• Diagnostics gaz et électricité lorsque les installations ont plus de 15 ans.

• État des risques selon la localisation du logement.

• Information sur le bruit si le logement se trouve dans une zone concernée par un plan d’exposition au bruit.

Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE intègre un nouveau coefficient pour l’électricité. Pour un diagnostic antérieur encore valide, vérifiez si une attestation officielle permet d’actualiser l’étiquette. Ne modifiez jamais vous-même le classement dans l’annonce.

Pour le loyer, comparez des appartements similaires, puis vérifiez les règles à votre adresse. Une véritable première mise en location permet en principe de fixer librement le loyer, y compris en zone tendue. Mais un plafonnement local par loyers de référence peut s’appliquer dès cette première location.

Votre première expérience de bailleur n’est pas forcément la première location du logement : s’il était déjà loué avant votre achat, les règles de relocation peuvent intervenir. En métropole, un logement classé F ne peut pas faire l’objet d’une révision annuelle de loyer pour un bail conclu en 2026.

Séparez ensuite le loyer hors charges, les charges récupérables et le dépôt de garantie. Pour les provisions, partez des dépenses récupérables réellement prévisibles, pas du total des appels de fonds de copropriété. Le dépôt de garantie n’est ni un loyer d’avance ni l’engagement d’un garant.

4. Publier une annonce et organiser les visites

Rédigez une annonce précise, avec des photos récentes et une date de disponibilité réaliste. Décrivez aussi les caractéristiques qui peuvent compter pour le candidat : étage, ascenseur, chauffage, annexes et équipements inclus. Évitez de présenter comme disponible un équipement encore à installer.

• Indiquez la commune, la surface habitable et le caractère meublé lorsqu’il s’applique.

• Affichez le montant mensuel, les charges et leur mode de règlement, ainsi que le dépôt de garantie demandé.

• Reprenez les classes énergie et climat, l’estimation des dépenses énergétiques et l’année de référence.

• Ajoutez les mentions relatives aux risques et à la consommation énergétique excessive lorsqu’elles sont requises.

• Si le niveau des loyers est encadré, ajoutez les mentions et montants locaux obligatoires.

Pendant la visite, montrez les équipements, les espaces communs utiles et les éventuels défauts visibles. Confirmez les conditions financières et la date d’entrée envisagée. Communiquez une liste identique de justificatifs autorisés aux personnes qui souhaitent déposer une candidature.

5. Examiner les candidatures et les garanties

Examinez les dossiers avec une méthode commune : ressources justifiées, cohérence des pièces et capacité à respecter les conditions du bail. Ne sélectionnez pas sur des caractéristiques personnelles sans rapport avec la location, comme l’origine, la religion ou le handicap.

• Une pièce d’identité autorisée en cours de validité.

• Un justificatif de domicile choisi dans la liste autorisée.

• Les justificatifs adaptés à l’activité : contrat de travail, attestation professionnelle ou certificat de scolarité, par exemple.

• Les justificatifs de ressources autorisés : fiches de paie, avis d’imposition ou documents adaptés aux revenus du candidat.

Limitez l’accès aux dossiers aux personnes qui en ont besoin et utilisez un mode de transmission sécurisé. Ne demandez aucune somme pour réserver l’appartement avant la signature du bail.

Si vous souhaitez une garantie, choisissez-la avant de retenir définitivement une candidature. Avec une assurance loyers impayés, vérifiez les critères du contrat avant de vous engager. Avec une caution personnelle, préparez un acte adapté à l’engagement choisi. Une assurance contre les risques locatifs ne se cumule pas librement avec une caution : l’exception concernant les étudiants et apprentis doit être examinée.

6. Préparer le bail et ses annexes

Utilisez le modèle réglementaire correspondant au vide ou au meublé, dans sa version applicable à la date de signature. Renseignez notamment les parties, l’adresse, la description, la surface habitable, les équipements, la date de prise d’effet, la durée et les conditions financières. En métropole, prévoyez aussi l’identifiant fiscal du logement et sa classe DPE.

• La notice d’information sur les droits et obligations du bailleur et du locataire.

• Le dossier de diagnostic technique applicable.

• Les extraits utiles du règlement de copropriété.

• L’autorisation de mise en location si elle est requise.

• L’état des lieux d’entrée, établi lors de l’entrée, et l’inventaire détaillé signé pour un meublé.

Faites relire le contrat au locataire et vérifiez ensemble les montants et les dates. N’ajoutez pas une clause uniquement parce qu’elle figure dans un ancien bail. Avec le générateur de bail de location, vous pouvez rédiger votre contrat en ligne, puis relire les informations et préparer les annexes avant signature.

7. Organiser l’entrée du locataire et le suivi

Le locataire souscrit son assurance contre les risques locatifs. Vous vérifiez son attestation à l’entrée. Convenez à l’avance du rendez-vous, des documents à apporter et des sommes dues selon le bail, en distinguant premier loyer, charges et dépôt de garantie.

1. Vérifiez que le bail est signé et que le locataire dispose des documents remis.

2. Contrôlez l’attestation d’assurance et rapprochez les paiements des montants prévus.

3. Réalisez ensemble l’état des lieux, pièce par pièce, et testez les équipements.

4. Relevez les compteurs et complétez l’inventaire du mobilier si le logement est meublé.

5. Signez les documents, remettez un exemplaire à chacun et notez les clés et badges transmis.

Décrivez précisément les défauts et l’état des équipements plutôt que d’écrire seulement « bon état ». Les photos complètent les observations. Avec un état des lieux assisté par l’IA, relisez et validez les descriptions proposées avant signature.

Expliquez enfin le fonctionnement du chauffage, de la ventilation et des équipements. Communiquez le contact à utiliser en cas de problème. Pour démarrer le suivi, classez les documents signés, enregistrez les paiements et préparez les échéances prévues au bail.

Avant la remise des clés : votre dernier contrôle

Sources et références

Service Public — Logement à louer décent

Service Public — Rédaction du bail d’habitation (contrat de location)

Service Public — Futur locataire d’un logement privé : justificatifs à donner au propriétaire

Service Public — Montant du loyer d’un logement appartenant à un propriétaire privé