Révision du loyer avec l’IRL : conditions, calcul et démarches

Commencez par vérifier votre droit de réviser

Vous pouvez réviser le loyer une fois par an si votre bail contient une clause de révision et si aucune interdiction ne s’applique au logement. Le calcul utilise deux IRL du même trimestre, à un an d’écart. Vous devez demander la révision dans l’année suivant l’échéance prévue. Elle prend effet à compter de votre demande, sans rétroactivité.

Ce guide concerne les locations privées vides ou meublées de résidence principale. Il ne traite pas les baux commerciaux, les logements sociaux, les locations soumises à la loi de 1948 ni les logements conventionnés Anah. Le bail mobilité ne permet pas de réviser le loyer en cours de contrat.

La révision annuelle n’est ni la fixation du loyer à l’entrée du locataire, ni une réévaluation au renouvellement, ni une majoration convenue pour des travaux. La régularisation des charges est également une démarche distincte. Pour préparer votre dossier, rassemblez le contrat signé, ses avenants, le DPE et votre dernier décompte de loyer.

Votre bail permet-il une révision cette année ?

Une clause indispensable, mais des précisions parfois suppléées par la loi

Sans clause de révision, vous ne pouvez pas appliquer une hausse annuelle fondée sur l’IRL. Si la clause existe, la révision intervient à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’absence de date ou de trimestre ne rend donc pas nécessairement la clause inutilisable.

Relisez les clauses du bail de location plutôt que de vous fier à une ancienne lettre de révision. Repérez séparément l’échéance annuelle et le trimestre de référence. Ce sont deux informations différentes, même lorsqu’elles figurent dans la même phrase du contrat.

Vérifiez le classement énergétique et l’histoire du contrat

• En métropole, la révision est interdite pour un logement classé F ou G lorsque le bail a été conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022.

• En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, cette interdiction concerne les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er juillet 2024.

Pour un bail ancien, retrouvez la dernière reconduction ou le dernier renouvellement. Ne vous arrêtez pas à la signature initiale. Le gel de la hausse et les exigences de décence énergétique sont des questions distinctes. Pour organiser cette vérification, consultez notre guide sur les diagnostics obligatoires pour louer.

Retrouvez les deux indices qui correspondent à votre bail

Utilisez le trimestre prévu dans le bail. Si aucune référence contractuelle n’est fixée, retenez le trimestre du dernier IRL publié à la date de signature du contrat. Comparez ensuite les valeurs de ce même trimestre pour les deux années successives correspondant à la révision.

L’Insee publie des séries distinctes pour la métropole continentale, la Corse et les départements et régions d’outre-mer. Prenez les deux valeurs dans la même série. Les anciens plafonds temporaires ne doivent pas être appliqués comme une limite permanente.

Calculez le nouveau loyer en gardant les charges à part

La formule est : nouveau loyer hors charges = loyer hors charges actuel × nouvel IRL du trimestre applicable ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente. Effectuez l’opération complète, puis arrondissez le résultat final au centime.

N’appliquez pas le coefficient au total loyer et provision pour charges. En meublé, un forfait de charges peut être révisé annuellement aux mêmes conditions que le loyer, mais présentez son calcul séparément. Si un complément de loyer s’applique, la base à réviser comprend le loyer de base et ce complément.

Pour votre propre calcul, remplacez toutes les hypothèses de l’exemple. Une seconde vérification simple consiste à refaire l’opération avec une calculatrice indépendante et à comparer le résultat, sans repartir d’un pourcentage déjà arrondi.

Une demande tardive ne permet pas de remonter dans le temps

Vous disposez d’un an après l’échéance pour demander la révision. Dans ce délai, elle s’applique à compter de votre demande, pas depuis l’anniversaire du bail. Après ce délai, la révision de l’année écoulée est perdue. Ne cumulez pas plusieurs années oubliées.

Conservez deux dates dans votre suivi : l’échéance contractuelle et la date de la demande effectivement adressée au locataire. Avant de modifier le prochain avis d’échéance, comparez ces dates avec la période facturée. Cela évite de transformer un simple retard d’envoi en rappel injustifié.

Adressez au locataire une demande facile à vérifier

Préparez un courrier qui explique le changement avant de réclamer le nouveau montant. Une hausse annoncée uniquement par un total différent rend le contrôle difficile. Votre objectif est de permettre au locataire de comprendre la base utilisée, l’opération et la période concernée.

• Identifiez le logement, le contrat et la clause de révision utilisée.

• Indiquez l’échéance annuelle et le trimestre de référence.

• Présentez les deux indices avec leurs années et le territoire concerné.

• Affichez l’ancien loyer hors charges, l’opération et le nouveau montant.

• Distinguez les charges et précisez la date de prise d’effet.

Privilégiez un envoi traçable et conservez le courrier ainsi que sa preuve d’envoi. La lettre recommandée avec accusé de réception est recommandée, sans constituer une obligation universelle pour cette demande. Anticipez l’envoi plutôt que d’attendre les derniers jours du délai.

Classez ensuite la demande avec le bail et votre fiche de calcul. Pour garder des documents de paiement cohérents, consultez notre guide sur la quittance de loyer. Vérifiez que les montants affichés dans vos différents documents correspondent à la même période.

Rectifiez une erreur avant qu’elle devienne un litige

Si le locataire conteste le montant, demandez-lui quel élément lui paraît incorrect. Reprenez les données plutôt que de renvoyer immédiatement le même courrier. Une confusion de trimestre, une provision incluse dans la base ou une mauvaise date d’effet peut suffire à expliquer l’écart.

1. Rapprochez la contestation du bail, du DPE, des indices et de la preuve de votre demande.

2. Refaites le calcul et vérifiez les périodes déjà portées au compte du locataire.

3. Si une erreur est confirmée, expliquez la correction et rectifiez le décompte ainsi que les demandes concernées.

4. Si le désaccord persiste, sollicitez votre ADIL pour clarifier la règle applicable avant d’engager une procédure.

La révision IRL et l’encadrement local des loyers ne répondent pas à la même question. Si le désaccord porte sur le loyer de référence, un complément de loyer ou la fixation initiale, isolez ce sujet du calcul annuel. Ne tentez pas de résoudre des demandes différentes avec une seule formule.

Votre contrôle final avant l’envoi

Sources et références

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

Augmentation et révision du loyer en cours de bail d’habitation

Indice de référence des loyers (IRL)

Au quatrième trimestre 2024, l’indice de référence des loyers augmente de 1,82 % sur un an