Acheter un logement déjà loué : quels points vérifier ?

Ce que l’achat change pour le bail en cours

Acheter un logement déjà loué vous fait devenir bailleur d’une location existante. Pour un bail de résidence principale, vide ou meublé, le locataire reste dans les lieux et le contrat se poursuit aux mêmes conditions. Avant de signer, vérifiez donc le bail, les paiements, l’état du logement et les sommes à reprendre, pas seulement le prix d’achat.

La vente n’impose pas de nouveau bail et ne permet pas, à elle seule, d’exiger un nouveau dépôt de garantie ou d’augmenter librement le loyer. Vous reprenez un calendrier et des conditions contractuelles, avec leurs limites. Une promesse de « remettre le loyer au prix du marché après l’achat » ne doit pas servir de base à votre décision.

Si vous souhaitez habiter le logement ou le vendre libre ensuite

En location vide, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des délais particuliers après l’acquisition d’un logement occupé. Ils se calculent à partir de la signature de l’acte authentique et de l’échéance du bail, pas de votre date souhaitée d’emménagement.

• Pour une reprise afin d’habiter, si le bail expire moins de deux ans après l’acquisition, le congé donné pour cette échéance ne prend effet qu’après deux ans à compter de l’achat.

• Pour vendre libre, si le bail expire moins de trois ans après l’acquisition, le congé pour vendre est reporté au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement.

Avant de retenir une date de disponibilité, consultez notre guide sur le congé donné par le propriétaire. Un bail relevant de la loi de 1948, un logement conventionné ou une situation de locataire protégé mérite un examen professionnel spécifique.

Contrôler le dossier locatif avant de vous engager

Demandez le dossier suffisamment tôt pour pouvoir poser des questions avant l’avant-contrat. Une dernière quittance ne remplace pas un historique de gestion. L’objectif est de comprendre ce qui est loué, à qui, selon quelles conditions et avec quelles difficultés éventuelles.

Vérifier les paiements et les engagements en cours

• Rapprochez le loyer hors charges inscrit au bail du montant réellement demandé, puis demandez les éléments justifiant les révisions appliquées.

• Examinez un historique couvrant plusieurs échéances et la dernière régularisation de charges, plutôt qu’un seul mois favorable.

• Demandez les accords d’échelonnement, réclamations, congés déjà délivrés et actes de procédure, avec leurs preuves de notification.

• Repérez les engagements du vendeur envers le locataire, notamment les réparations promises ou une contestation du décompte.

Privilégiez les pièces nécessaires à l’analyse du bail et de sa gestion. Ne transformez pas l’achat en nouvelle sélection du locataire et ne demandez pas un dossier personnel complet sans besoin précis. Organisez une transmission sécurisée, avec accès limité aux personnes concernées.

Ne pas confondre logement occupé et logement décent

Visitez le bien selon un rendez-vous organisé avec le vendeur et le locataire. Recherchez les défauts de sécurité, l’humidité, les équipements défaillants et les travaux déjà signalés. Le fait qu’un logement soit loué ne prouve pas sa décence.

En métropole, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits entre 2025 et 2027, la décence énergétique exige une classe DPE de A à F. À partir du 1er janvier 2028, le seuil passe à E, puis à D au 1er janvier 2034. Croisez la classe et la validité du diagnostic avec le calendrier du bail. La vente ne remet pas ce calendrier à zéro. Les règles ultramarines sont distinctes.

Notre guide DPE et location détaille cette lecture. Avant l’achat, demandez des devis et vérifiez la faisabilité des interventions, notamment lorsque des travaux dépendent de la copropriété.

Chiffrer le projet avec les conditions réellement en place

Pour votre scénario de départ, retenez le loyer actuellement dû, hors charges, après vérification de sa justification. N’intégrez pas une hausse espérée ou un départ supposé du locataire. Présentez séparément les sommes dues et celles effectivement encaissées lorsqu’il existe des retards.

• Additionnez le prix, les frais d’acquisition et les dépenses nécessaires dès la reprise.

• Intégrez les charges restant à votre charge, la taxe foncière, l’assurance, la gestion et l’entretien.

• Chiffrez les travaux privatifs et examinez les décisions, devis et appels de fonds de copropriété.

• Gardez une réserve pour un incident de paiement, une réparation ou une vacance future, sans présumer leur montant.

Pour distinguer rendement et trésorerie après crédit, appuyez-vous sur notre guide sur la rentabilité locative. Un logement occupé peut présenter un intérêt, mais une décote n’est ni automatique ni fixée par un pourcentage universel. Négociez à partir des contraintes documentées du dossier, sans considérer les revenus futurs comme garantis.

Faire préciser les transferts dans l’acte de vente

Le dépôt de garantie doit être identifié et réglé

La restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Un accord contraire entre vendeur et acheteur n’est pas opposable au locataire. Demandez donc au notaire de préciser le montant versé par le locataire, les justificatifs disponibles et la façon dont cette somme vous est remise ou créditée lors de la vente.

Distinguez le montant dont vous devrez répondre envers le locataire du montant effectivement reçu du vendeur. Une absence de transfert ne permet pas de réclamer un second dépôt au locataire. Conservez aussi l’état des lieux d’entrée pour préparer, le moment venu, la restitution du dépôt de garantie.

Loyers, charges et anciens litiges : éviter les zones grises

Ne supposez pas que toutes les anciennes créances et responsabilités suivent automatiquement le logement. Faites préciser par le notaire le traitement des impayés antérieurs, des procédures et des éventuelles cessions de créances. Pour chaque dossier, identifiez qui poursuit la démarche et qui conserve les justificatifs.

• Fixez la date de jouissance et le règlement des loyers déjà encaissés ou restant à recevoir.

• Prévoyez le traitement des provisions, des régularisations à venir et des remboursements éventuels.

• Formalisez les répartitions de taxe foncière et les comptes entre vendeur et acheteur.

• Désignez la personne chargée de transmettre les comptes et justificatifs reçus après la vente.

Examiner chaque garantie et contrat séparément

L’engagement d’une caution personnelle demeure en principe, sauf clause contraire de l’acte de cautionnement. Lisez donc cet acte. Pour l’assurance loyers impayés, Visale et le mandat de gestion, demandez aux interlocuteurs concernés les conditions de maintien ou de transfert et les formalités nécessaires. N’intégrez pas leur protection au budget tant que la situation n’est pas clarifiée.

Si vous envisagez une nouvelle assurance loyers impayés, faites examiner le bail existant, l’historique des paiements et les garanties déjà présentes. Demandez une réponse écrite sur les conditions de prise d’effet plutôt que de supposer une couverture immédiate.

Organiser la reprise avec le locataire après l’achat

1. Notifiez au locataire votre nom et votre domicile, ainsi que ceux du mandataire lorsqu’il y en a un.

2. Indiquez la date de reprise et les coordonnées de paiement. Faites confirmer les nouvelles coordonnées bancaires par un canal fiable.

3. Récupérez le dossier complet et rapprochez le solde de départ des comptes arrêtés avec le vendeur.

4. Vérifiez le premier encaissement après la vente et traitez rapidement toute erreur d’aiguillage avec le vendeur ou le gestionnaire.

Si le logement fait l’objet d’une autorisation préalable de mise en location encore valable, déclarez son transfert auprès de la mairie ou de l’intercommunalité compétente. Faites préciser les démarches applicables au logement avec le vendeur et le notaire.

Conservez les dates et les conditions du bail existant dans votre suivi. Dans DOORA DOORA, archivez les documents transmis et suivez les flux après la reprise, en contrôlant le solde initial.

Sources et références

Service Public — Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?

Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs

Service Public — Logement à louer décent : métropole

Notaires de France — Questionnaire de vente d’un appartement