Congé donné par le propriétaire : motifs, délais et démarches

Dans quels cas le propriétaire peut-il donner congé ?

Pour une résidence principale privée louée vide ou en meublé ordinaire, vous pouvez donner congé à l’échéance du bail pour vendre, reprendre le logement ou invoquer un motif légitime et sérieux. Le locataire doit recevoir le congé au moins six mois avant cette échéance en vide, trois mois en meublé. Ce n’est pas un droit de terminer la location à tout moment.

Ce guide concerne le non-renouvellement du bail. Il ne traite ni de la résiliation judiciaire ni de l’expulsion. Les logements sociaux, les locations relevant de la loi de 1948, le bail mobilité et le bail étudiant de neuf mois nécessitent une analyse distincte.

Vous pouvez aussi vendre occupé, sans congé. Le bail continue avec l’acquéreur. Le locataire n’est alors généralement pas prioritaire pour acheter, sauf dispositifs particuliers, notamment certaines ventes d’immeubles. Avant de lancer les démarches, comparez donc deux projets différents : vendre avec le locataire ou attendre une libération régulière.

Pour un motif légitime et sérieux, préparez une chronologie et les justificatifs. Des impayés ou manquements répétés peuvent être invoqués, mais leur portée dépend du dossier. Évitez les formules générales qui ne permettent pas de comprendre précisément ce que vous reprochez au locataire.

Quelle échéance et quel délai faut-il respecter ?

Partez de l’échéance actuelle, pas seulement de la date de signature initiale. Relisez votre bail de location et retracez ses renouvellements ou reconductions. Inscrivez séparément la date limite de notification et la date prévue de fin de location.

1. Retrouvez le contrat, ses avenants et les documents relatifs aux renouvellements.

2. Identifiez l’échéance applicable à votre projet et les éventuels reports.

3. Remontez de six mois en vide ou de trois mois en meublé ordinaire.

4. Prévoyez une marge pour la notification et vérifiez ensuite la preuve obtenue.

Achat récent d’un logement vide occupé

Pour vendre, si le bail en cours se termine moins de trois ans après l’acquisition, le congé doit viser la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction. Pour reprendre, si l’échéance intervient moins de deux ans après l’achat, le congé peut viser cette échéance, mais son effet est reporté jusqu’à deux ans après l’acquisition. La date d’achat est celle de l’acte authentique.

Ne confondez donc pas notification et date d’effet. Ajoutez l’acte d’acquisition au dossier, puis faites contrôler le calendrier avant d’organiser une vente libre ou votre emménagement.

Quelles vérifications peuvent changer votre projet ?

Les locataires protégés

Avoir plus de 65 ans ne suffit pas : la protection combine notamment âge et ressources. Elle peut aussi concerner un locataire ayant à charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement au foyer, sous conditions de ressources individuelles et cumulées. L’âge s’apprécie à l’échéance, les ressources à la notification.

En vide comme en meublé ordinaire, un relogement adapté et géographiquement conforme peut permettre le congé. Des exceptions existent lorsque le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au plafond applicable. En vide, une protection supplémentaire concerne certains bénéficiaires de l’allocation de présence parentale, sous condition de ressources et faute de relogement adapté. N’étendez pas automatiquement cette règle au meublé.

Les plafonds dépendent de la composition du foyer et de la localisation. Pour préparer votre échange avec l’ADIL ou un professionnel, notez les dates pertinentes et les éléments connus, sans conclure à partir du seul âge ou d’un montant isolé.

Les destinataires du congé

• Adressez le congé à chaque signataire du bail.

• Si vous avez été informé du mariage, adressez-le aux deux époux, même si un seul a signé.

• Pour un Pacs, vérifiez si les partenaires ont demandé conjointement la cotitularité du bail.

Pour une SCI, une autre personne morale, une indivision ou un usufruit, ne transposez pas un modèle destiné à un propriétaire unique. Faites examiner le pouvoir du signataire et, en cas de reprise, les bénéficiaires autorisés. Un logement faisant l’objet d’une procédure de sécurité ou de salubrité nécessite aussi un contrôle spécifique.

Que doit contenir le congé et comment le notifier ?

Il n’existe pas de lettre universelle valable pour toutes les situations. Préparez d’abord une fiche avec le logement concerné, les parties, l’échéance retenue et le motif. Faites ensuite vérifier le contenu juridique correspondant à votre cas.

• Vente en vide : prix, conditions, description du logement et des annexes, ainsi que reproduction des dispositions légales requises.

• Reprise : nom, adresse du bénéficiaire, lien avec le bailleur et justification du caractère réel et sérieux.

• Motif légitime et sérieux : faits précis, datés et documentés permettant de comprendre le motif.

• Vente ou reprise en vide : joindre la notice d’information obligatoire. Cette exigence ne se transpose pas au meublé ordinaire.

En vide, le congé pour vendre vaut en principe offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis légal. Une exception concerne la vente à un parent jusqu’au troisième degré inclus, avec occupation en résidence principale pendant au moins deux ans après le préavis. Le congé pour vente en meublé n’ouvre pas ce même droit de préemption.

La reprise bénéficie au bailleur ou à certains proches : conjoint, partenaire de Pacs enregistré, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants, descendants ou ceux du conjoint, partenaire ou concubin. Un projet d’hébergement occasionnel ne correspond pas à une reprise pour résidence principale.

Obtenir une preuve de notification

Utilisez une lettre recommandée avec avis de réception, un acte de commissaire de justice ou une remise contre récépissé ou émargement. Pour la LRAR, la réception effective compte, pas la première présentation. Un recommandé non retiré ne suffit pas. Un simple courriel ou SMS ne convient pas. La lettre recommandée électronique relève d’un cadre distinct, avec accord préalable du destinataire particulier.

Conservez ensemble la version envoyée, les annexes et la preuve de notification pour chaque destinataire. Si le recommandé revient, vérifiez immédiatement le temps restant pour recourir à un commissaire de justice. N’attendez pas l’échéance pour constater que votre dossier ne contient aucune preuve exploitable.

Comment organiser le départ après le congé ?

Pendant le préavis légal donné par le bailleur, le locataire peut partir sans nouveau préavis et ne doit le loyer et les charges que pour l’occupation effective, jusqu’à la remise des clés. Un congé envoyé très tôt n’avance pas cette période. Pour un départ antérieur, examinez les règles du préavis du locataire ou formalisez un accord.

1. Convenez du rendez-vous de sortie et précisez les modalités de remise des clés.

2. Rassemblez l’état des lieux d’entrée, les photos et l’inventaire éventuel.

3. Réalisez l’état des lieux de sortie et gardez une preuve datée de remise des clés.

4. Préparez le dernier décompte, puis traitez le dépôt de garantie séparément.

Le guide sur l’état des lieux de sortie vous aide à préparer la comparaison des constats. Pour le remboursement et les éventuelles retenues, consultez celui sur la restitution du dépôt de garantie. Gardez ces sujets distincts du motif de congé afin de ne pas mélanger les pièces et les échanges.

Les derniers contrôles avant d’envoyer votre congé

Un congé tardif ou irrégulier peut être inefficace et laisser le bail se poursuivre. Le juge peut contrôler la réalité du motif. Une vente ou une reprise frauduleuse expose à des sanctions et à une demande de réparation du locataire.

Sources et références

Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)

Loi du 6 juillet 1989 : article 15

Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?