Location vide : choisir entre micro-foncier et régime réel

Vérifier si le micro-foncier est accessible à votre foyer

Pour choisir entre micro-foncier et régime réel, commencez par vérifier votre éligibilité. Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts annuels de votre foyer ne dépassent pas 15 000 €, sous réserve des exclusions et d’une option encore applicable pour le réel. Comparez ensuite l’abattement de 30 % avec vos charges fiscalement déductibles, en regardant plusieurs années plutôt qu’une seule.

Ce guide concerne la location nue imposée dans la catégorie des revenus fonciers. La location meublée et les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés suivent d’autres règles. Pour replacer votre situation dans l’ensemble des déclarations locatives, consultez notre guide pour déclarer ses revenus locatifs.

Un seuil global, sans proratisation

Le seuil s’apprécie pour l’ensemble du foyer fiscal, pas par logement. À exactement 15 000 €, la condition de montant reste remplie. Retenez les loyers réellement encaissés hors charges incombant au locataire, avec les éventuelles recettes accessoires, subventions et indemnités imposables. Une location commencée en cours d’année n’entraîne ni réduction du seuil ni annualisation des loyers.

Des exclusions à examiner avant de calculer

• Contrôlez les régimes particuliers de vos logements, notamment certaines déductions spécifiques, certains amortissements, les monuments historiques et certaines situations de nue-propriété.

• Le bénéfice de Loc’Avantages, correspondant à la réduction d’impôt de l’article 199 tricies, exclut le micro-foncier.

• Pour des parts de SCI à l’impôt sur le revenu ou de SCPI, vérifiez aussi la détention d’un immeuble loué nu en direct et les régimes des biens détenus par la société.

Lorsque la détention indirecte permet le micro-foncier, le seuil comprend votre quote-part des revenus bruts de la société, et non seulement la somme distribuée. Demandez le relevé fiscal correspondant avant de compléter votre comparaison.

Comprendre ce que chaque régime soumet à l’impôt

Au micro-foncier, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. Vous ne déduisez aucune charge réelle supplémentaire. Au réel, vous calculez le résultat à partir des recettes et des charges autorisées. Le bénéfice foncier relève de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux selon votre situation.

Au réel, ne retenez pas toutes vos sorties d’argent

• Crédit : distinguez les intérêts et frais d’emprunt admissibles du capital remboursé, qui n’est pas déductible.

• Travaux : entretien, réparation et amélioration d’un logement peuvent être déductibles sous conditions. Construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas comme charges ordinaires.

• Fiscalité locale : retenez la taxe foncière à votre charge. La TEOM est en principe récupérable auprès du locataire.

• Copropriété : les provisions déductibles sont suivies d’une régularisation. Ne déduisez pas une seconde fois les mêmes dépenses.

Ne transposez pas l’amortissement pratiqué en location meublée à votre calcul ordinaire de revenus fonciers. Un éventuel dispositif spécial doit être examiné séparément. Pour distinguer résultat fiscal et argent disponible après crédit, notre guide sur la rentabilité locative apporte les repères complémentaires.

Comparer vos chiffres sans confondre base imposable et impôt

Préparez deux colonnes avec les mêmes recettes. Dans la première, calculez l’abattement. Dans la seconde, inscrivez seulement les charges dont la déductibilité est établie. Gardez à part les montants incertains plutôt que de rendre artificiellement le réel plus favorable.

Dans cette comparaison simple, des charges supérieures à 30 % des recettes abaissent davantage la base au réel. En dessous, l’abattement est plus élevé que les charges retenues. Ce repère sert à démarrer l’analyse, pas à conclure : travaux ponctuels, déficits antérieurs et engagement de durée peuvent changer votre décision.

Choisir en tenant compte des années suivantes

L’option volontaire pour le réel est globale pour les revenus fonciers du foyer. Vous ne pouvez pas réserver le micro à un logement et le réel à un autre. Elle résulte du dépôt de la déclaration de revenus fonciers dans le délai légal et engage pour trois années d’imposition, tant que vous restez dans le champ du micro-foncier.

Après cette période, le dépôt d’une déclaration au réel reconduit l’option pour un an. Le retour au micro est possible si toutes ses conditions sont réunies. Une nouvelle option après un retour au micro engage de nouveau pour trois ans. Le réel obligatoire par dépassement ou exclusion doit être distingué de ce choix volontaire.

1. Reconstituez les recettes et les charges déductibles de l’année à déclarer.

2. Préparez une estimation pour les deux années suivantes, en séparant charges récurrentes et travaux ponctuels.

3. Calculez les bases comparables et testez un scénario sans les travaux encore incertains.

4. Décidez après avoir vérifié votre éligibilité, vos engagements en cours et les éventuels déficits reportables.

Pour vos prévisions, évitez de supposer que chaque année sera identique. Un prêt qui avance, une remise en état exceptionnelle ou une période sans locataire peuvent modifier l’équilibre. Utilisez une estimation prudente des encaissements et ne présentez pas une dépense simplement envisagée comme certaine.

Préparer la déclaration et les justificatifs

Au micro-foncier, déclarez le revenu brut en case 4BE de la 2042, sans retirer vous-même les 30 %. Au réel, utilisez habituellement la 2044, ou la 2044 spéciale selon votre situation, puis reportez le résultat sur la 2042. Choisissez les formulaires du millésime concerné. La notice 2026 citée dans les sources concerne les revenus de 2025. Pour une autre année de revenus, vérifiez les formulaires et règles du millésime correspondant.

• Un relevé annuel des encaissements, séparant loyers, charges locatives et autres recettes.

• Les relevés fiscaux des sociétés ou SCPI dont vous détenez des parts.

• Les factures et preuves de paiement, classées par logement et nature de dépense.

• Le relevé annuel du crédit distinguant capital, intérêts et frais.

• L’avis de taxe foncière, les comptes de copropriété et les déclarations précédentes.

Un classement simple peut suffire : un dossier par année, puis un sous-dossier par bien. Notez pour chaque montant sa date, son objet et la pièce associée. Vous éviterez de recommencer toute la recherche au moment de remplir la déclaration ou d’expliquer une différence.

Sources et références

Code général des impôts, article 32 — version en vigueur depuis le 21 février 2026

BOFiP — RFPI : Revenus fonciers, régime micro-foncier

Impôts — Location vide de meubles

Notice de la déclaration 2044 — millésime 2026, revenus de 2025